Vlastnost třídy C: Co to je a proč investovat?

Nemovitosti třídy C: Co to je a proč investovat? – Video

Přepis videa

Kathy Fettke: Dobře, investování do oblastí typu C. Existují investoři, kteří mají rádi každý z těchto stupňů. Jsou lidé, kteří budou dělat jen nemovitosti A a to je to, co mají rádi a co znají. Jsou lidé, kteří milují čtvrti B a ničeho jiného se nedotknou, a jsou lidé, kteří milují čtvrti C. Jsou lidé, kteří milují čtvrti C. Pojďme se bavit o tom, proč je mají rádi.

No, je tam velmi malá šance na zhodnocení, takže kvůli tomu nekupují, ale je tam šance na vysoký cash flow, pokud se dobře spravuje. Většina lidí, které znám a kteří investují do čtvrtí typu C, to dělá kvůli cash flow. Jsou to takové malé dojné krávy, protože hodnota nikdy nestoupá, protože tyto čtvrti, které jsou v oblastech s velmi nízkými příjmy

Takže jsou to lidé, kteří mají práci za minimální mzdu, a protože je to práce za minimální mzdu, mají jich hodně. Často se stává, že lidé, kteří v těchto domech žijí, prostě nemohou ušetřit ani korunu. Prostě to nedokážou. Mají prostě příliš mnoho účtů a pracují příliš mnoho a mohlo by to být obtížné. Šance, že si někdy koupí a budou vlastnit, je dost těžká.

Ve čtvrti C není žádný maloobchodní trh, což znamená, že se opravdu budete pohybovat v oblastech, kde žijí převážně nájemníci. Když je to oblast s převážně nájemníky, hodnoty prostě nikdy nepůjdou nahoru. Na druhou stranu nájemné může jít nahoru. Ty bývají mnohem vyšší než hodnota nemovitosti. Opět platí, že čtvrti třídy C bývají místem velmi vysokého cash flow.

V těchto oblastech třídy C musíte zvýšit rezervy na údržbu, protože to nejsou tak pěkné domy a mohou se v nich rozbít všechny ty věci. Mohou tam být oblasti s vyšší kriminalitou, takže vám mohou ukrást klimatizační jednotku nebo cokoli jiného.

Musíte mít také opravdu dobré pojištění, protože pokud vám nájemníka vykradou, může se to vrátit na pronajímatele. Potřebujete dobrou ochranu majetku a dobré pojištění, určitě ve čtvrtích C.

Rezervy na pronájem, ty musíte také zvýšit. Musíte počítat s tím, že bude více volných míst, protože bohužel lidé, kteří v těchto oblastech žijí a pracují, mají práci, kvůli které se mohou často stěhovat. Mohou přijít o práci a budou muset přejít a změnit čtvrť.

Tam bývá mnohem více stěhování, nezůstanou tam nutně tak dlouho,nicméně ne vždy tomu tak je. Někdy zůstanou navždy, pokud jsou v osmém oddíle nebo prostě mají stálou práci, kterou mají odjakživa. V takovém případě se tím nemusíte tolik zabývat. Stále se mi líbí, že tam mám rezervu na neobsazenost, protože tradičně a historicky tyto čtvrti C bývají oblastmi, kde se lidé častěji stěhují.

Strategie číslo jedna, koupit a držet pro cash flow, protože to nebude oblast zhodnocování. To splácení můžete urychlit díky dodatečnému cash flow, takže když si na tu nemovitost vezmete úvěr, tak prostě vezmete všechno to cash flow a můžete to splatit, a jak jsem řekl, teď tam máte malou dojnou krávu, která vám bude platit do konce života.

Strategie číslo dvě je pronajmout těmto lidem opci. Opět řekněme, že máte pracující rodinu, která vydělává minimální mzdu a prostě se jí nedaří, a vy řeknete: „Poslyšte, pojďme vypracovat scénář leasingové opce. Pomůžu vám koupit tento dům. Musíte si vyčistit kredit, musíte začít šetřit, musíte mít 2 000 až 5 000 dolarů na zálohu, ale víte, že na tom budete dál pracovat a ten dům budete vlastnit.“

No a to je naprostá výhra pro všechny, protože ten nájemník teď může mít naději, že časem bude vlastnit dům. Mezitím vy jako pronajímatel můžete za prvé udělat dobrou věc pro někoho, ale také mít nájemníka, který tam zůstane dlouho a bude se k nemovitosti chovat jako k vlastní. Můžete si odkládat část nájemného, které platí, na jejich akontaci. Existuje spousta způsobů, jak můžete smlouvu uzavřít, ale tohle je velmi dobrý způsob, jak někomu pomoci a jak pomoci sobě, takže win-win.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.