Immobilien der Klasse C: Was ist das und warum investieren?

Immobilien der Klasse C: Was ist das und warum investieren? – Video

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Kathy Fettke: Okay, Investitionen in C-Gebiete. Es gibt Investoren, die jede einzelne dieser Stufen mögen. Es gibt Leute, die nur in A-Gebiete investieren, das ist das, was sie lieben und kennen. Es gibt Leute, die lieben B-Gebiete und würden nichts anderes anfassen, und es gibt Leute, die lieben C-Gebiete. Lassen Sie uns darüber sprechen, warum sie diese mögen.

Nun, es gibt nur sehr geringe Chancen auf eine Wertsteigerung, also kaufen sie nicht aus diesem Grund, aber es gibt die Chance auf einen hohen Cashflow, wenn man es gut macht. Die meisten Leute, die ich kenne, die in C-Viertel investieren, tun dies wegen des Cashflows. Sie sind so etwas wie kleine Goldesel, denn die Werte steigen nie, weil diese Viertel in sehr einkommensschwachen Gegenden liegen.

Das sind wiederum Leute, die Mindestlohnjobs haben, und weil es Mindestlohnjobs sind, haben sie eine Menge davon. Oftmals können die Menschen, die in diesen Häusern leben, keinen Cent sparen. Sie können es einfach nicht tun. Es gibt einfach zu viele Rechnungen und sie arbeiten zu viel und das könnte schwierig werden. Die Chance, dass sie jemals etwas kaufen und besitzen werden, ist ziemlich gering.

Es gibt nicht wirklich einen Einzelhandelsmarkt für das C-Viertel, was bedeutet, dass man sich in Gegenden mit überwiegend Mietern befindet. Wenn es ein Gebiet mit überwiegend Mietern ist, werden die Werte einfach nicht steigen. Andererseits können die Mieten steigen. Sie sind in der Regel viel höher als der Wert der Immobilie. Auch hier gilt, dass Viertel der Klasse C in der Regel einen sehr hohen Cashflow aufweisen.

In diesen C-Gebieten müssen Sie Ihre Instandhaltungsrücklagen erhöhen, weil die Häuser dort nicht so schön sind und möglicherweise viele Dinge kaputt gehen. In Gegenden mit höherer Kriminalität kann es vorkommen, dass die Klimaanlage oder etwas anderes gestohlen wird.

Sie müssen auch eine gute Versicherung haben, denn wenn Ihr Mieter bestohlen wird, kann das auf den Vermieter zurückfallen. In den C-Vierteln braucht man auf jeden Fall einen guten Vermögensschutz und eine gute Versicherung.

Die Leerstandsreserven müssen auch erhöht werden. Man muss damit rechnen, dass es mehr Leerstände gibt, denn leider haben die Menschen, die in diesen Vierteln leben und arbeiten, Jobs, die sie oft umziehen lassen. Es kann sein, dass sie ihren Job verlieren und in eine andere Gegend ziehen müssen.

Wenn sie häufiger umziehen, bleiben sie nicht unbedingt so lange, aber das ist nicht immer der Fall. Manchmal bleiben sie für immer, wenn sie in der Sozialhilfe sind oder einfach einen festen Job haben, den sie schon immer hatten. Wenn das der Fall ist, muss man sich darüber nicht so viele Gedanken machen. Ich finde es immer noch gut, eine Leerstandsreserve zu haben, denn traditionell und historisch gesehen sind diese C-Viertel eher Gegenden, in denen die Leute öfter umziehen.

Strategie Nummer eins: Kaufen und halten, um Cashflow zu erzielen, denn es wird kein Gebiet sein, in dem Wertsteigerungen möglich sind. Sie können die Abzahlung mit dem zusätzlichen Cashflow beschleunigen. Wenn Sie also einen Kredit für die Immobilie aufnehmen, nehmen Sie einfach den gesamten Cashflow und zahlen ihn ab, und wie ich schon sagte, haben Sie jetzt eine kleine Cash-Kuh, die Sie für den Rest Ihres Lebens bezahlt.

Strategie Nummer zwei ist die Mietoption für diese Leute. Nehmen wir wieder an, Sie haben eine arbeitende Familie, die den Mindestlohn verdient und einfach nicht weiterkommt, und Sie sagen: „Hören Sie, lassen Sie uns ein Mietoptionsszenario ausarbeiten. Ich werde Ihnen helfen, dieses Haus zu kaufen. Sie müssen Ihre Kreditwürdigkeit verbessern, Sie müssen anfangen zu sparen, Sie müssen 2.000 bis 5.000 Dollar anzahlen, aber Sie wissen, dass Sie weiter darauf hinarbeiten, und Sie werden dieses Haus besitzen.“

Das ist eine absolute Win-Win-Situation, denn der Mieter kann nun die Hoffnung haben, im Laufe der Zeit ein Haus zu besitzen. In der Zwischenzeit können Sie als Vermieter erstens jemandem etwas Gutes tun und zweitens einen Mieter haben, der lange dort bleibt und die Wohnung wie seine eigene behandelt. Sie können einen kleinen Teil der Miete, die er zahlt, für seine Anzahlung zurücklegen. Es gibt viele Möglichkeiten, wie man den Vertrag abschließen kann, aber das ist eine sehr gute Möglichkeit, jemandem zu helfen und sich selbst zu helfen, also eine Win-Win-Situation.

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